譲渡所得とは？確定申告のしかた・税率・取得費・特別控除をわかりやすく解説

取得費に含められるものを漏れなく確認する

取得費とは、売却した資産を取得するためにかかった金額です。不動産の場合は、土地や建物の購入代金だけでなく、購入時に支払った一定の費用も取得費に含められます。

建物は時間の経過によって価値が減少すると考えられるため、購入代金や建築代金をそのまま取得費にはできません。所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。自宅として使用していた建物についても、所定の方法による減価償却費相当額の控除が必要です。

相続した土地や、購入時期が古い不動産では、購入契約書や領収書が残っておらず、実際の取得費を確認できないことがあります。この場合は、売却額の5％相当額を「概算取得費」として計算できます。

たとえば、土地・建物を3,000万円で売却し、取得費が分からない場合、概算取得費は150万円です。ただし、取得費が小さくなるほど譲渡所得は大きくなり、税負担も増えやすくなります。

購入時の売買契約書がなくても、通帳の記録、住宅ローンの資料、登記関係書類、建築会社の資料、過去の確定申告書などから取得費を確認できる可能性があります。最初から5％で計算するのではなく、手元の資料を十分に探すことが重要です。

譲渡所得では、事業所得のように幅広い支出を「必要経費」として差し引くのではなく、資産を売るために直接かかった費用を「譲渡費用」として控除します。

一方、固定資産税、建物の修繕費、日常的な維持管理費、引っ越し代などは、原則として譲渡費用にはなりません。

確定申告書の作成を依頼した税理士への報酬も、一般的には不動産を売るために直接かかった費用ではないため、譲渡費用に含めない扱いが基本です。ただし、契約内容や業務の範囲によって判断が異なる可能性があるため、個別に確認してください。

土地や建物の税率は、売却した年の1月1日時点における所有期間によって変わります。

区分	所有期間	所得税	住民税	復興特別所得税込みの合計税率
長期譲渡所得	5年を超える	15％	5％	20.315％
短期譲渡所得	5年以下	30％	9％	39.63％

所有期間は売却日までの実際の年数ではなく、売却した年の1月1日現在で判定します。たとえば、2026年中に売却した場合、2020年12月31日以前に取得した土地・建物は原則として長期譲渡所得、2021年1月1日以後に取得したものは短期譲渡所得です。

自分が住んでいるマイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。

ただし、配偶者、親子、生計を一にする親族などへの売却は原則として対象になりません。また、過去に同じ特例や一定の住宅関係特例を利用している場合など、適用できないケースがあります。

この特別控除は自動的に適用されるものではありません。売却益が3,000万円以下で納税額がゼロになる場合でも、必要書類を添付した確定申告が必要です。

売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームについては、一定の要件を満たすと、3,000万円特別控除を適用した後の課税長期譲渡所得に軽減税率を適用できます。

課税長期譲渡所得6,000万円以下の部分については所得税10％、住民税4％となり、所得税には復興特別所得税が加算されます。

土地・建物や株式等以外の資産を売却した場合、短期譲渡所得と長期譲渡所得を合わせて、年間最高50万円の特別控除があります。

所有期間が5年を超える資産の長期譲渡所得については、50万円の特別控除後の金額の2分の1が総合課税の対象です。土地・建物や株式等には、この50万円控除は原則として適用されません。

相続によって取得した土地や建物の取得費は、原則として被相続人が購入したときの取得費を引き継ぎます。所有期間についても、被相続人が取得した日から引き継いで長期・短期を判定します。

相続時の不動産評価額や相続税評価額を、そのまま譲渡所得の取得費にできるわけではありません。

相続税を納めた人が、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに相続財産を売却した場合は、納付した相続税のうち一定額を取得費に加算できる特例があります。適用には期限や計算要件があるため、売却前から確認しておくことが大切です。

確定申告では、内訳書の記載だけでなく、ふるさと納税や扶養、住民税非課税世帯への影響も見落とせません。申告後に思わぬ影響が出る理由を次のページで解説します。