譲渡所得とは？確定申告のしかた・税率・取得費・特別控除をわかりやすく解説

土地や建物、株式などを売却して利益が出た場合、その利益は「譲渡所得」として税金の対象になることがあります。ただし、売却代金の全額に課税されるわけではありません。購入代金や仲介手数料などを差し引き、さらに適用できる特別控除を確認したうえで税額を計算します。本記事では、譲渡所得の基本から、確定申告の必要性、取得費が不明な場合の対処法、税率、相続した不動産、株式、ふるさと納税や扶養への影響まで、順を追って解説します。

譲渡所得とは資産を売却して得た利益のこと

譲渡所得とは、土地、建物、株式、ゴルフ会員権、貴金属などの資産を譲渡したことによって生じる所得です。「譲渡所得税」という独立した名称の税金があるわけではなく、譲渡所得に対して所得税、復興特別所得税、個人住民税が課されます。

売却代金そのものではなく、資産の購入代金などを差し引いた利益部分が課税対象です。たとえば、2,000万円で購入した土地を2,500万円で売った場合でも、仲介手数料などが100万円かかっていれば、単純な利益は400万円となります。

譲渡所得の基本的な計算方法

土地や建物の課税譲渡所得は、原則として次の計算式で求めます。

課税譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

• 譲渡価額：資産を売却して受け取った金額
• 取得費：購入代金、建築代金、購入時の仲介手数料など
• 譲渡費用：売却時の仲介手数料、測量費、印紙代など
• 特別控除額：一定の要件を満たす場合に差し引ける金額

不動産売買で買主から固定資産税や都市計画税の精算金を受け取った場合、その精算金も原則として譲渡価額に含めて計算します。

資産によって課税方法が異なる

譲渡所得は、売却した資産の種類によって課税方法が異なります。

• 土地・建物：給与所得などとは分けて計算する申告分離課税
• 株式等：株式等の譲渡所得として申告分離課税
• ゴルフ会員権や貴金属など：原則として他の所得と合算する総合課税

土地・建物や株式の利益は、給与所得に単純に合算して累進税率を適用するのではなく、それぞれ専用の税率で計算します。

譲渡所得の確定申告が必要になるケース

土地や建物を売却して譲渡益が生じた場合は、原則として確定申告が必要です。申告期間は、資産を譲渡した年の翌年2月16日から3月15日までが原則です。期限の日が土曜日、日曜日、祝日などに当たる場合は、翌開庁日が期限となります。

マイホームの3,000万円特別控除を適用した結果、課税譲渡所得がゼロになる場合でも、特例を受けるための確定申告が必要です。「税金が発生しないから申告も不要」と判断しないように注意しましょう。

損失が出た場合でも申告する意味がある

一般的な不動産の売却損は、給与所得などと自由に相殺できません。ただし、一定の要件を満たすマイホームの譲渡損失には、給与所得などとの損益通算や繰越控除を利用できる特例があります。

株式についても、上場株式等の譲渡損失を申告することで、一定の配当所得等との損益通算や、翌年以後3年間の繰越控除を利用できる場合があります。損失だから申告する必要がないとは限りません。

取得費を正しく確認できるかどうかで、課税される金額は大きく変わります。購入時の書類が見当たらない場合の対処法と税率を、次のページで詳しく確認しましょう。